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最近、投資用物件を購入するため、売買HPの
閲覧をしているとお伝えしていますが、
検索する物件は、自分の住んでいる地域に
限定しています。
その理由は、
「自分で簡易的なリフォームを施工したいから」
です。
いわゆる「DIY」ですね。
一番の目的は、リフォーム費用を安く抑える
ことですが、一度自分で経験しておくことで、
業者に対しての交渉や要望をより明確にする
ことができるようになると考えています。
ただし、リフォーム期間が長くなったり、
仕上がりは業者に依頼するよりも劣って
しまうことは、考慮しなければいけません。
上記の理由から、地域を限定して
探していると条件に合う物件が少ないため、
とても時間が掛かります。
そんな中、「おっ！」と思う物件を見つけました。
それは、築35年の鉄骨造で6世帯が
連棟しているテラスハウスです。
32平米の1DKで価格は680万円と、
だいたい地域の相場程度の価格です。
ここで注目したのが、管理費・修繕積立金が
0円というところです。
私が区分マンションを購入したくない理由は、
上記費用が掛かってしまう事なので、
この条件には非常に魅力を感じます。
自分の住んでいる地域なので、この物件が
いくらで客付できるのか？は一目で分かります。
物件情報や室内写真を見ても悪くはないので、
実際に内見することにしました。
駅からは徒歩13分ですが、この辺りは
バス便が非常に多いため、バスを利用する人
であれば、そこまで不便を感じません。
物件に到着すると、管理費がなしなので
仕方がありませんが、共用部は雑草だらけ。
室内に入ると、まず強烈なカビの臭いが襲ってきます。
クロスを見ると、カビだらけでした。
他にも、
・床は、シミだらけで張替えが必要。
・キッチンは、状態悪い。
・外壁の高圧洗浄も必要。
という状態で、リフォーム費用は安く
見積もっても100万円程度は掛かると予想しました。
話を聞いてみると、長期間売れていないため、
空室期間が長く、カビが生えてしまっているとのこと。
長期間売れていないのは、交渉材料に使えます。
ここから利回りの計算をします。
予想賃料6万円×12ヵ月＝72万円
物件価格680万円＋リフォーム費用100万円
＝780万円
年間賃料72万円÷780万円＝9.23％
このままでは、この物件に投資する旨みがありません。
そこで、目標とする利回り15％になるには、
いくら下げれば良いのかを計算します。
72万円÷15％＝480万円
つまり、リフォーム費用を考慮すると
300万円の指値が必要となります。
これでは、さすがにムリな交渉です。
そこで、多少妥協をして12％を目指すことに
しました。
72万円÷12％＝600万円
つまり、180万円の指値交渉となります。
指値となる180万円の根拠を説明し、
仲介業者に話してみると、
「分かりました。頑張って売主に相談してみます！」
とのこと。
指値交渉には、業者を上手くのせることも
必要になります。
まだ結果は出ていませんが、今回がダメでも
同様な手段で他の物件にも数多く交渉して
いきたいと思います。
2018年10月15日
鹿股 恭平
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