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先日オーナー同士が集まった中での雑談で、
2022年問題について話す機会がありました。
業界紙などでは度々取り上げられる2022年問題は、
立地によっては大きく賃貸経営に影響を与える問題であり、
首都圏の賃貸オーナーであれば知っておく必要がある問題です。
まずは「生産緑地」についてご存知ですか？
そもそも生産緑地とは市街化区域内にある農地で、
農業を継続することを条件に固定資産税や相続税等の
優遇を受けることのできる制度です。
抜粋してお伝えすると、
首都圏にある500平米以上の農地で、
30年間農地として管理することを条件に、
1992年から指定を受け、優遇を受けている土地です。
そして、その30年が経過するのが2022年となり、
その際に再度生産緑地を選択するか、解除するかが迫られ、
その結果、以下の問題が発生する可能性があります。
＜生産緑地保有者の3つの大きな問題＞
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1．30年継続問題
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・ 指定を受けた頃と比べ、市街化が広がったことにより
生産緑地の周辺環境は大きく変化している。
・ 2022年に更新をすると、新たに30年の営農を行うことが必須となる。
・ 営農者の高齢化と後継者の不在や、後継者がいても営農は困難。
・ その他の所有地でも賃貸マンションやアパート等が主要事業となり、
後継者は農業をしていない、またはサラリーマンの場合が多い。
・ 2022年は東京オリンピック開催後2年目にあたり、不透明な経済状況
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2．相続税の納税問題
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・ 相続税評価額は宅地の95％の評価となる。
（相続時の納税においては、あまり「生産緑地制度」のメリットがない）
・ 売却して相続税を納めるには時間が足りない。
（生産緑地を売却して相続税を納めようとした場合、間に合わない）
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3．将来の土地活用問題
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・ 生産緑地を継続するか、解除して宅地化するか。
・ 宅地化した場合、収益を生む事業へ有効活用できるか。
・ 将来の生計の柱を何にするか。
・ 敷地自体が未接道や不整形の場合、
宅地化しても有効活用できるかわからない。
上記のことを踏まえると、2022年には生産緑地だった土地が
大量に宅地化される見込みです。
そうなった場合を予想すると、生産緑地は500平米以上の
広大な土地であるため、やはり「分譲マンション」や「建売住宅」等
の住宅が数多く建築されるでしょう。
そして相続税の圧縮効果を考えると「賃貸住宅」も増えて、
空前の「建築バブル」が起こります。
したがって2022年以降は、現在も郊外や地方を中心に起きている
「空家問題」が今まで以上に目立つこととなります。
では、どのような対策を取れば良いのでしょうか？
相続時に「分割」「納税」「圧縮」効果のある戸建賃貸を
建築するのが、一つの選択肢になるかと思います。
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今回の【稼ぐ戸建賃貸】レポートでは、住宅市場における
2022年問題についてお話しさせて頂きました。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。
2017年10月2日
岡 宏
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