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最近、投資用物件を購入するために
売買HPの閲覧をしているとお伝えしましたが、
またまた「おっ！」と思うような物件を
発見しました。
その物件は、築年数不明の木造戸建で、
価格はなんと300万円。
その地域の相場以下の価格でした。
さらに、今回は駅から徒歩8分と好立地です。
なぜこんなに安いのだろうと詳細情報を
見てみると、その安さの理由は前回同様、
「汲取り便所」
です。
もう「汲取り便所」には慣れていますが、
今回はさらに、浴室に「FF式バランス釜」が
ついているようでした。
FF式というのは、バランス釜に配管がついて
いてそのまま屋外に排気するタイプのものです。
写真で見る限り、浴室にはかなりの圧迫感が
ありました。
・汲取り便所
・FF式バランス釜
今回の物件は、これらの理由から相場以下の
価格となっていたのですね。
しかし、やはり見てみなければ分かりません
ので、実際に内見することにしました。
駅から直線距離で徒歩8分という事でしたが、
実際に歩いてみると、坂の上り下りが何ヵ所
もあり、物件に到着するまでに15分以上
かかりました。
築古戸建のターゲットにもなる高齢者では、
駅の往復は厳しいと言わざるを得ません。
ようやく物件に到着すると、外観はツタだらけ。
10数年近く、誰も利用していないような
廃戸でした。
中を見ても、
・壁や床は、ヤニでベタベタ。
・和室の畳はボロボロ。
・浴室は、バランス釜の圧迫感。
・キッチンは、交換の必要有。
という状態で、リフォーム費用は
安く見積もっても250万円程度は掛かると
予想しました。
ここから利回りの計算をします。
予想賃料5万円×12ヵ月＝60万円
物件価格300万円＋リフォーム費用250万円
＝550万円
年間賃料60万円÷550万円＝10.91％
さらに、バキュームカー等の費用も
かかりますので、「汲取り便所」のままでも
10％弱程度。
これまた現状では、この物件に投資する
旨みがありません。
そこで、目標とする利回り15％になるには、
物件価格がいくら下がれば良いのかを計算します。
60万円÷15％＝400万円
つまり、150万円の指値が必要となります。
ダメ元で交渉してみると、不動産業者より
「実はつい先程買付申込が入ってしまったん
ですよね・・・」
との事。
金額等は当然教えてもらえなかったのですが、
なかなかの強者もいるものですね。
今回は、募集図面の情報だけでなく、実際に
現地を見てみないと分からない事も多くある
ということを改めて学びました。
今後も数多くの物件を調査し、自分の希望
する利回りが得られる物件を購入するまで、
指値交渉をしていきたいと思います。
2018年9月3日
鹿股 恭平
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