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最近、投資用物件を購入するために
売買HPを閲覧しているとお伝えしましたが、
「おっ！」と思うような物件を発見しました。
その物件は、築50年の木造戸建で価格は
なんと380万円。
地域の相場価格は、安くとも500万円以上は
します。
なぜ、こんなに安いのだろうと詳細情報を
見てみると、その安さの最大の理由は、
「汲取り便所」
でした。
いわゆる「ボットン便所」というやつです。
この地域では、公共下水道ではなく浄化槽を
使用するのが一般的です。
この「汲取り便所」を浄化槽に工事する
場合は、少なくとも100万円程度を
見積もらなければなりません。
もし「汲取り便所」のまま使用するとしても、
月2回程度はバキュームカーに回収して
もらう必要があり、別途費用も
掛かってしまいます。
その理由から、この物件は相場以下の価格と
なっていたのですね。
しかし、価格は魅力的なため、
実際に内見することにしました。
外観はそれなりの綺麗さがあって、
期待していたのですが、中に入ると
「お化け屋敷」のような感覚になりました。
・壁はヤニで黄色くベタベタ。
・和室の床は底が抜けそう。
・窓は建て付けが悪く、開きづらい。
・キッチンは交換の必要あり。
という状態で、リフォーム費用は安く
見積もっても200万円程度は掛かると
予想しました。
ここから利回りの計算をします。
予想賃料5万円×12ヵ月＝60万円
物件価格380万円＋リフォーム費用200万円＝
580万円
年間賃料60万円÷580万円＝10.34％
さらに、バキュームカー等の費用もあります
ので、「汲取り便所」のままでも10％以下と
なってしまいます。
それでは、築古戸建に投資する旨みが
ありません。
そこで、目標とする利回り15％にするには
いくら下げれば良いのかを計算します。
60万円÷15％＝400万円
つまり、180万円の指値が必要となります。
380万円の物件で180万円の指値は、
結構な金額ですね。
しかし、この物件が長期間売れない
「塩漬け物件」になっていることは
知っているので、ダメ元で交渉してみました。
すると、不動産業者より鼻で笑われ、
「絶対にムリですね。売主は全く売り急いで
いないので、希望の価格で売れるのを気長に
待っている状態」
とのこと。
それを言われると交渉のしようがありません
ので、今回はここで諦めることにしました。
今後も数多くの物件を調査し、自分の希望
する利回りが得られる物件を購入できるまで、
指値交渉をしていきたいと思います。
2018年8月13日
鹿股 恭平
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