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先日発売された、
週刊東洋経済の「買って良い街 悪い街」は
ご覧になりましたか？
519市区の「街の偏差値」が、
ランキング形式で公開されていました。
そもそも
「街の偏差値」って何？と思いましたが、
各自治体をある指標を基に偏差値化し、
ランキングにしたものだそうです。
その指標とは、下記の5項目です。
(1)2015年から2040年にかけての
生産年齢人口(15〜64歳)の増加率
(2)2040年時点の高齢化率
(3)自治体の経常収支比率
(4)住宅地平均地価
(5)飲食料品小売事業所数
上記については、街の将来性や財務状態、
今後の伸びしろや生活の利便性という
切り口での指標となっています。
私が実施しているコンサルティング調査では、
(1)(2)(4)については調査していますが、
(3)と(5)については意識したことがなかったです。
ランキングでは、
1位である東京都中央区(偏差値68.84)から
最下位の神奈川県三浦市(偏差値38.81)の
242位までを掲載しています。
関西は1位の大阪市中央区(偏差値59.64)から
最下位の奈良県御所市(偏差値38.37)の
158位までを掲載。
東海は1位の愛知県豊田市(偏差値61.87)から
最下位の静岡県伊豆市(偏差値40.60)の
119位までを掲載しています。
このランキングに入っていない地域も多数
あると思いますが、自分が知っている地域や、
所有している物件がある地域など、
参考にしてみると面白いと思います。
意外だったのは、以前勤務地だった
群馬県太田市が上位35位(偏差値54.85)
だったことと、横浜市金沢区が232位の
下位(偏差値44.53)だったことです。
太田市在住の方には失礼な話ですが、
53位の東京都国分寺市(偏差値53.46)よりも
上位にあったので、正直驚きました。
ちなみに、私が所有している5つの地域の
賃貸物件の平均偏差値は51.38でした。
しかし、これは単純に各地域の偏差値を
足して地域数で割ったものです。
1つの地域だけ偏差値が高かったので、
平均を引き上げていました。
実質として偏差値×戸数での加重平均が
正しいと思ったので、再計算したところ
平均偏差値は49.31になってしまいました。
「平均以下か〜」と凹んでしまいましたが、
物件の空室状況と偏差値は合致していません
ので、あくまで立地力の一つの参考指標と
考えています。
統計資料として人口及び世帯数、
年齢別構成、住居の種類や持ち家率、
教育や医療、福祉機関の割合など、
コンサルティングの中で調査しています。
賃貸物件の供給状況や空室率以外にも、
災害対策として役立つハザードマップや
地盤の状況なども、立地力をはかる意味で
大事な指標です。
不動産投資家の方は、数値分析が好きだと
思いますので、今回の「街の偏差値」の
指標も一つの参考にして、今後の賃貸経営に
生かしていただければと思います。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、
皆様のお役に立てば幸いです。
2018年10月1日
岡 宏
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