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7月31日号の週刊エコノミストにおいて、
「騙されない不動産投資」というタイトルで、
不動産投資を取り巻く現状が
まとめられていました。
その中の一つ
「サブリース2025年問題」について、
今回の戸建てレポートでお伝えしたいと
思います。
まずは、サブリースのイメージと
実態の乖離について説明をする必要が
あると思います。
例えば、30年のサブリース契約を結べば
30年間賃料が保証されるというイメージは
危険です。
これは、あくまで30年間のうちの一定期間
（10年が多い）の賃料を保証するという
形式が多いです。
では、その後はどうなるのか？
周辺相場の下落を理由に、
家主はサブリース会社から保証賃料の
値下げ交渉をされる可能性が高いです。
そもそも「サブリースの保証賃料で、何とか
ローンの返済ができる」ような事業計画では、
家主にとって死活問題。
また保証賃料の値下げが合意に至らない場合、
最悪は契約解除になります。
そのため、今まで賃貸経営をしたことがない
家主にとっては、泣く泣く賃料の減額に
応じざるを得ないという負のスパイラルに
陥る可能性が高いです。
さらに、そのタイミングで不当に高い
修繕計画をサブリース会社から提案され、
承諾しないと契約を継続されないなんて
ケースもあるようです。
さて、冒頭で述べた2025年問題とは。
2015年の相続税増税前に、
駆け込みで大量供給されたアパートが
築10年を迎える時期となります。
若年世帯の人口減少と、大量供給された
サブリース物件の10年の保証期間が
重なる時期を「サブリース2025年問題」
として紙面では警告しています。
では既にサブリース物件を所有していて、
賃料を減額されるとローンが返済困難になる
家主は、どうしたら良いか？
まずは、借入残高以上で売却できるかを
検討した方が良いです。
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成功させるための勉強会を開催しています。
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また、返済についても金利交渉や借換えが
可能か確認したり、今から繰り上げ返済して
リスクを低減させておく等、
保証期間が終わるまでに融資戦略について
検討する必要があります。
借換えテクニック等はこちらの教材で学べます。
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これから新築で賃貸住宅を
建てようと思っているなら、
決してサブリースが安心でないことを
知る必要があります。
むしろサブリースがないと不安な立地や
計画であれば、そもそも賃貸経営をしない
という選択肢がベストアンサーです。
もしご自身で判断ができないのであれば、
弊社の無料相談サービスをご利用ください。
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ご利用条件としては一都三県で、ご本人様か
直系親族が所有している土地であり、
計画地や資産背景等の情報を開示できる方です。
サブリース契約が必要のない賃貸経営を
できるかどうか、不動産コンサルタントの
判断基準をお伝えします。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、
皆様のお役に立てば幸いです。
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2018年8月20日
岡 宏
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