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日々、様々な不動産投資法や空室対策が試されるなか、不動産における「DIY」
という言葉も一般的なものになりました。
DIYとは、自分自身で何かを作ったり、修繕することをいいます。
不動産投資では、格安で築古戸建を仕入れて再生し、投資家自身でDIYして市場に出すことで利益を出します。
DIYすることによって、物件＋リフォームの総額費用を抑えることができますので、その分だけ儲かることになります。
続いて「DIY型賃貸」とは、借り主自身が住まいに手を加えられる物件として、市場に出ている物件です。
住まいにこだわりを持つ人にニーズのある貸出し方法といえます。
まだまだ利用者は少ないように見えますが、国土交通省が、
・DIY型賃貸借に関する契約書式例
・ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」
といった資料を発表し、促進を後押ししています。
先日、築古戸建賃貸＋DIYを使った面白い投資事例があったので、ご紹介します。
築古戸建を購入するところまでは普通の戸建賃貸投資と同じです。
あるオーナーが、築古戸建を購入後、リフォームを委託するかDIYするかで迷ったところから、この投資法は始まります。
この築古戸建は、リフォームしないことには到底人様に貸せるような物件ではありませんでした。
しかし、現金で購入していたため、フルリノベするほどのお金はありませんでした。
そこで、オーナー自身でDIYリフォームすることを検討しましたが、あまりの経験値の少なさと
いつ完成するか見当もつかないことから保留。
そんなオーナーが目をつけたのが、「DIY型賃貸」としての貸し出しでした。
募集条件として、
・躯体以外どのようにDIYしてもOK!
・原状回復義務なし！
・賃貸借契約から3ヶ月間は、
リフォーム期間として賃料免責！
とし、何も手をつけずボロボロのまま賃貸に出すことにしました。
築年数は古くても戸建なので、面積は70平米超えの物件です。
面積だけでみた賃料相場は12万円。
それを踏まえ、ボロボロであっても、半額の6万円であれば反響はあるのか、様子を見てみました。
すると、これが見事に大ヒット！
問合せ・内見数の多いこと多いこと。
問合せいただいた層は主に、
・賃料が安ければ安いほど良いという、訳あり層や外国人
・DIYを希望する方
と分かれました。
結果、複数の申込みが入り、オーナーが入居者を選んで、DIY好きなクリエイティブな職業の方と
契約することとなりました。
このような方と契約したのは、退去後の物件が変貌を遂げる可能性への期待からでした。
入居者も安い賃料で住むことができ、かつ好きにリフォームもできるということで、大変喜んでいただきました。
賃料こそ高く取れていないものの、割安で現金購入しているので、しっかり利益は取れています。
今回の事例から、
「ボロボロのまま、市場に出しても、しっかりターゲットを絞れば、貸せる！」
ということを学びました。
私も固定観念にとらわれすぎてはいけないと、改めて幅広い視野で物事を見なくてはと思った次第です。
2018年4月2日
高橋 淳
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