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「今、ハウスメーカーにいろいろ提案されているんですけど、正直、みなパッとしなくて・・・。」
ご相談に来られた方から、よくこのようなお話をいただきます。
「土地を持っているのに、利回りが７〜８％程度にしかならないんだったら、大きな借入をするリスクに見合わない。
もっと利回りをよくできないか？」
という内容が多いです。
でも、結論から言うと、例えローコストで企画できたとしても、利回りベースで１〜２％改善できるのがせいぜいだと思います。
確かにハウスメーカーの建築費は地場の工務店に依頼するよりも２〜３割高いです。
あれだけの広告費を使っているので、当然といえば当然の結果です。
でも、ここで問題にしなければならないのは、
「じゃあ、２％利回りがよくなったら、それでいいのか？」
というものです。
何が言いたいかというと、
土地活用は賃貸物件を建てることだけを言うのではない
ということです。
土地活用の選択肢には、例えば、その土地を売却して、別の収益物件に組み替えるという方法もあります。
無理に借金をして利回りの低い物件を建築するのではなく、売却した資金で別の物件を現金購入もしくは自己資金を手厚く入れてレバレッジをきかせて物件を購入する、ということもできるはずなのです。
ところが、いくつものハウスメーカーや建築会社からたくさんの提案書や見積書を見ているうちに、
少しでも利回りのいいものに決めよう！
というような方向に陥ってしまうことがあります。
はじめは、
どのような土地活用をしようか？
ということがスタートだったはずなのに、いつの間にか、
どのプランにしようか？
みたいな話になってしまうのですね。
これは戸建賃貸についても全く同じです。
それこそ、腐るほど多くのハウスメーカー、建築会社が戸建賃貸市場に参入してきています。
誤解が生じるのを承知の上でお伝えすると、どちらのプランがいいとか、こちらの設備の方がいいとか、そういった情報は些細な部分で、最後に決めるべきといっても過言ではありません。
むしろ、土地活用の方向性を定めること、また、あなた様が何を目指すのかをはっきりとさせること、これを一番に考えましょう。
それが土地活用で失敗しないための大前提になります。
今回は土地活用の進め方についてお話しいたしました。
それでは次回の戸建賃貸コラムをお楽しみに〜。
2014年9月8日
谷本
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