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東京都心部の収益物件は、利回りが極端に低くなっています。
理由は、２０２０年に開催される東京オリンピックの影響などいろいろ考えられますが、
・今なら高く売れると考えている人が多い
・市場に出されたとしても値付けが高い
というのが現状です。
また、更なる値上がりを期待した投資家が売り控えし、取引できる不動産が少ないということも不動産価格の上昇、利回りの低下につながっているという説もあります。
もちろん、これから市場がどうなっていくかについては、専門家であっても、断定はできないと言わざるを得ません。
ただ言えるのは、不動産投資は物件を売却することで、初めて利益が確定するということです。
したがってアパート経営、不動産投資は出口を定めて行わなければなりません。
しかしアパマンが値上がりし、売却するタイミングとなったとして、不動産はすぐ売れるのでしょうか。
不動産は高価な商品のため、売ろうと思ってもすぐには売れないのが現実です。
一般的にアパマンを購入するには、銀行からの借り入れを利用します。この借り入れ額は積算評価が目安になります。
したがって土地・建物から十分な担保評価が得られなかった場合は、自己資金をつかうことになります。
十分な自己資金があれば問題ないのですが、お金が用意できなれければ、購入を断念せざる得ません。
それだけアパマン購入は、土地建物の担保評価、銀行からの借り入れが重要だということです。
これらのことからアパマンを売却するには、資金力に優れた投資家、資金調達力のある企業をターゲットにする他なく、非常に購入層は狭いものなのです。
そこで戸建賃貸のメリットの登場です。
戸建賃貸の売却ターゲットは投資家だけではありません。
住宅ローンを利用できるエンドユーザーを売却ターゲットにすることができるのです。
住宅ローンは融資の中でも、比較的、審査承認がおりやすい商品であると同時に、住宅購入希望者は投資家に比べて圧倒的に数が多いのです。
このように売却まで見据えた不動産投資の観点からも、戸建賃貸の魅力の一端を理解いただけたのではないでしょうか。
2014年10月14日
高橋 淳
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