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今回のコラムは、戸建賃貸の家賃の決め方についてお話しします。
コンサルティングの現場では、
まず事前に周辺家賃の相場を調べます。
調査方法は、レインズ（※）や各種ポータルサイトのチェック、
計画地近くにある不動産業者へのヒアリングといったものです。
※レインズとは
不動産流通機構の近代化方策として建設省（現国土交通省）が
企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に１９９０年に作られた
ネットワークシステム（Real Estate Information Network Systemの略）
レインズでは、募集物件だけでなく、すでに成約済みの
物件がいくらで成約したのかも検索できます。
家賃交渉などがあると、募集家賃で成約するとは限りませんので、
募集家賃と成約家賃が違うケースは結構あります。
一方で、戸建賃貸については、募集家賃のままで
成約している割合が高いです。
家賃相場の調査をしていていつも思うことは、戸建賃貸の人気は
高いのに、まだまだ需要に対して供給が少ないということ。
国土交通省が発表した建築着工統計（平成２４年版）によると、
賃貸住宅の着工内訳は、共同住宅６８．１％に対して、
長屋住宅２９．５％、なんと戸建賃貸は２．４％です。
このように、戸建賃貸の供給自体が少なく、参考にできる
成約家賃が少ないため、コンサルティングをしていて一番
頭を悩ませるのが、いくらで貸せるかを決める家賃設定。
当社では、家賃はリスクを加味して低めに、建築費や金利等は
高めに設定して、事業収支の判定をしています。
しかし、アパート建築を目的とする会社では、
全て逆の提案をしているのが現状です。
「家賃は高めで募集して、あとで下げればいいや」
「建築費はオプションや追加費として、あとでもらえばいいや」
「金利については、お客様の属性や時期について変動するからいいや」
当社へ寄せられるお問合せの多くは、こういった提案を
あちこちから受けて、悩まれているというケースです。
アパマン経営では、目先の利回りだけでなく、
将来起こりうるリスクを加味して、長期的な
事業収支を知ることが一番大事です。
一般的に戸建賃貸は、その需要に対して供給が少ないために、
相場より１割以上家賃を高くとれると言われています。
企画次第では、さらに高い家賃を得ることも可能です。
実際、当社で以前企画した案件では、相場より
２割も高い家賃で募集したところ、なんと１ヶ月で
お申し込みをいただいたこともあります。
借りる方が期待する以上の価値を提供できれば、
工夫次第で想定以上の家賃が得られるのも、
戸建賃貸の魅力ですね。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、お役に立てば幸いです。
平成26年10月27日
岡 宏
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