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どんな建物でも年数が経過すれば、それなりのリフォームが必要になります。
クロスやフローリングについてはもちろん、ユニットバスやキッチンについても、どこかのタイミングで取り換えが必要になってきます。
これは戸建賃貸とて例外ではありません。
ただ、簡単にはリフォームできないものがあります。
それは、間取りや建物の構造にかかるものです。
例えば、間取りを２ＤＫから１ＬＤＫにすることもできますが、かなりのコストがかかります。
また、建物の高さに関しても、後からロフトをつけるのはかなり大規模なリフォームになる可能性が高いです。
何が言いたいかというと、
エリアや競合の状況によっては、始めから先を見据えた追加初期投資が必要！
ということです。
確かに、今、賃貸業界では、戸建賃貸はまだまだ供給が少ないと言えます。
しかし、その時は独り勝ちできたとしても、５年後、１０年後に果たして同じ状況でいられるかというと、それは怪しいですよね。
だとしたら、ローコスト化ばかりが優先される中、逆張りで、何か少しでも工夫を凝らした戸建賃貸を「はじめから」作っておくことも有効な手段になると思うのです。
例えば、ローコスト戸建賃貸として売り出されている戸建賃貸は、規格化されたものが大半です。
ローコストにするためには規格化せざるを得ないのです。
反面、失ってしまうのは、建物の個性です。
建物のゆとりも失われてしまっているのかもしれません。
私自身も購入した土地に戸建賃貸を建築して最近まで入居募集していたのですが、差別化の一つとして、建物にロフトを設けてみました。
また、ペット対応の建具やフロアタイルを施工し、ペット可物件としました。
さらに、庭にはウッドデッキやペットの足洗い場を設置し、ゆとりももたせました。
もちろん、コストはかなりアップしてしまい、利回りも大きく落ちてしまいましたが、私は、長期的に見たときにその効果が得られるのではないかと考えています。
後からロフトをつけるのは大変です。
コストも導入時に設置するのとでは訳が違います。
勘違いしないでいただきたいのは、お金をかけて上記のようなプラスアルファの工事をしたからといって、家賃が高くとれるとは限らないということです。
よく、
「家賃のとれないものに投資しても意味がない。」
というのはよく言われることですが、そもそも、空室のままの状態と比較すると、一日でも早く入居者から選ばれた方が何十倍も意味のあることです。
コストや利回りは大切です。
でも、それ以上に、満室を維持しやすくなるものにはお金をはじめからかけておく、というのも大切な考え方のように思います。
今回は、賃貸物件を企画する際に考えていただきたいポイントについてお伝えいたしました。
2014年9月29日
谷本
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