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今回は戸建賃貸の融資事情について、お話しします。
戸建賃貸を新築する際、まれに自己資金で全額支払われる方が
いらっしゃいますが、多くの方は融資を利用されています。
では、戸建賃貸の融資と、アパートローンとでは何が違うのでしょうか。
パッケージ的なアパートローンは基本的に戸建賃貸には
利用できませんが、ほとんどの金融機関がプロパー融資（事業性融資）
という扱いで、戸建賃貸にも対応しています。
これまで当社が取り扱った案件では、商〇〇金、日本〇〇〇〇公庫などの
政府系金融機関や、Ｍ銀行、Ｒ銀行などの都銀、Ｃ銀行やＧ銀行、Ｙ銀行
などの地銀、〇〇信金やＪ〇などが多いです。
上記のように、戸建賃貸はほとんどの金融機関で融資が可能です。
しかし、政府系の住宅〇〇機構は、融資条件が「延べ面積
２００平米以上の賃貸住宅」となっているので、テラスハウス形式の
長屋建住宅は対象となりますが、戸建住宅は対象外になります。
では、戸建賃貸の融資で他に気を付けなければいけないことは
何でしょう。
例えば、戸建賃貸を２戸計画している場合、戸数が少ないため、
空室が１戸出ただけでも５０％の空室率となってしまいます。
極端な例ではありますが、これは金融機関にとってもリスクとなりますので、
もしそうなってしまった場合、返済できる属性の方かどうか、また、
家賃収入に対する返済比率なども審査の対象になります。
つぎに、戸建賃貸の融資でのメリットをお伝えします。
ハウスメーカーや建設会社は、とかく土地を最大限に活用する
ボリュームで計画してきます。
それは結果として、担保評価以上の総事業費になるケースが多いです。
事業収支は良くても、担保不足になってしまうことで
多額の自己資金が必要になったり、最悪は規模縮小の
計画変更を伴う場合があります。
また、担保不足でも、収支が良くて満額融資がでる場合がありますが、
これも注意が必要ですね。
評価以上の借入をすることは、万が一売却する際、残債と担保評価に
乖離が出てしまい、買う人の融資額が残債以下となるため売却できない、
または追金を入れるという可能性も出てきます。
その点、戸建賃貸は都内で土地の評価が高い地域の場合、
土地の担保評価だけで建設費をまかなうくらいの
担保余力がある計画も可能です。
借金の恐怖は人によって違うかもしれませんが、
担保評価以内に借入を抑えることで枕を高くして眠れるなら、
そちらの方が良いと思いませんか。
将来的な売却や、相続発生時の戸建賃貸の優位性については
過去にもレポートでお話ししておりますが、今回は昨今の戸建賃貸の
融資事情についてお話しさせていただきました。
平成26年11月17日
岡 宏
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