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当社には日々いろいろなご相談が届きます。
不動産投資に関する内容としては、
「この物件を買いたいのだけど、これはいい物件でしょうか？」
「いい物件がでてこなくて、なかなか物件を増やせないんです・・・。」
といったものをよく目にします。
しかし、結論として、
いい物件かどうか、いい投資かどうか
は、
人によって良くも悪くもなってしまう
としかお答えできません。
例えば、ご相談者の話によくでてくる、
・利回り１０％以上の物件を探す
というものですが、なぜ利回りが１０％以上必要なのか？を突き詰めて考える必要があります。
例えば、１億円の物件に投資する場合を考えてみます。
もし、
・手元に粗利で３％残したい！
・手元に３％は入ってこないと投資に面白みがないから。
という希望があったとします。
このとき、属性の違う二人が融資をそれぞれ、
・金利３％
・金利２％
で受けられるとします。
その他の条件が変わらないとすれば、前者より後者の方が１％分表面利回りが低くても同じ結果が得られることになります。
ということは、同じ物件に出会ったとしてもその方の属性や資産背景によっては、良い投資にも、悪い投資にもなる可能性がある、ということが言えます。
これは、戸建賃貸やアパ・マンの建築にしても同じです。
確かに、土地を持っていれば利回り１０％程度は欲しいところです。
ところが、得られる家賃の上限がある程度相場から決まっていて、高い家賃設定が難しいエリアもあるでしょう。
また、昨今の建築費高騰により、収支が悪くなるケースもこれから増えていくと思われます。
そんな状況の中、一概に、
「利回りが１０％とれないからダメ！」
としてしまうと、投資の可能性を著しく狭めてしまうことになります。
このようなときは、
・自己資金を多めに投入する
・少しでも高い家賃設定ができるプランを作る
・競合のできるだけないものを建築する
・金利が安くなるよう財務体質を改善する
といったことが必要です。
表面的なことだけにとらわれず、広い視野で不動産投資に臨んでいただきたいと思います！
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