☆お知らせ☆
『アパート売却を成功させるための勉強会』
7/11（土）開催！参加申込み、好評受付中！
http://www.urataken.com/001/baikyaku.html
- - - - - -
先日、比較的広い土地に関する活用相談依頼がありました。
具体的には、戸建賃貸を建てたいが、どれぐらいの規模の計画になりそうか、というものでした。
経験的に、小さな土地よりも広い土地の配置計画の方が難しいです。
例えば、３０〜４０坪ほどの土地であれば２戸ぐらい、５０坪〜６０坪ほどの土地であれば３戸ぐらい、とイメージできますし、おおよそ、実際の計画がその想定と大幅にずれることはほとんどありません。
２０坪の土地があれば、普通の住宅地では１Ｆの面積が１０坪ほどの戸建てが建てられる、というイメージです。
（住宅地だと、建蔽率５０％が多い。）
ところが、１００坪、２００坪になってくると、極端に難易度があがるのです。
土地形状や道路付け、または駐車スペースや車の導線など、いろいろな要因が重なってきてしまい、一概には何戸入る、ということは言えなくなります。
小さな土地であれば、上記のように、
土地２０坪あたりに戸建て一戸
とイメージできるのですが、土地が２００坪になると、単純に１０戸と考えてしまうのには、若干抵抗があります。
これも経験的なことなのですが、道路付けや土地形状の問題で、１０戸よりも少なくなってしまう、というケースが多いように思います。
とはいえ、企画の初期の段階では、ざっくりとした計画をイメージすることが大事です。
ですので、土地２００坪の場合であれば、１０戸入る場合と９戸の場合、さらには８戸しか入らなかった場合というように複数の場合分けをしてシミレーションすることが大事だと思います。
合わせて、想定される賃料帯まで把握できれば、事業規模まで考えることができるようになります。
例えば、戸当たり８万円で１０戸配置できるとすれば、
８万円×１０戸×１２カ月＝９６０万円
で、利回り１０％を達成するには、
９６０万円 ÷ １０％ ＝ ９６００万円
で、事業費を９６００万円までにおさえなければならないことが分かります。
もし、これが土地を購入しての計画であれば、９６００万円から土地の価格を差し引いたものが建物にかけられる建築費ということになります。
広い土地で戸建賃貸を考える場合、複数の配置案をイメージしてシミレーションしてみましょう！
2015年6月1日
谷本
ページTOPへ