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不動産コンサルティングとスーパービジネスノウハウを徹底マスター
浦田健のスーパー不動産コンサルタント養成講座
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先日、日本不動産コミュニティーによる「J-REC公認 相続コンサルタント養成講座」が開催されました。
この講座を受講すると、不動産を中心とした相続の基礎知識が学べるとともに、「不動産のプロ」から実践に即した相続ノウハウを習得することができます。
相続対策と聞いてパッと浮かぶのは、アパマン建築ですよね。
もちろんそれも一つの方法ですが、相続コンサルタント養成講座では、様々な相続対策の例も紹介しています。
今回のレポートでは、相続対策の目線から戸建賃貸を見てみます。
まず相続対策には、
・ 資産の圧縮対策
・ 資産の分割対策
・ 納税資金対策
という３つの対策が必要です。
例えば圧縮対策としてアパマンを建築し、共有の名義とした場合、相続が発生した後に、相続人の一人はリフォーム、一人は売却、さらにもう一人はそのままと、意見がまとまらないケースがあります。
そのような状況になってしまうと、結局何もできずに空室が拡大し、有効活用ができなくなってしまいます。
また、相続税の支払いは金銭一括納付が原則であるため、アパマンを建築したあとは、賃料収入を貯めておかなければいけません。
資産の圧縮対策をしたからといって、相続税がゼロになるわけではないのです。
では戸建賃貸ではどうでしょう。
圧縮対策についてはアパマンと同じです。
土地が貸家建付地評価となり、土地の評価を下げるとともに、建物も貸家としての評価になります。
分割対策においては、戸建賃貸を複数棟建てれば、一人は自分で住む、一人は売却、一人は貸出すと個人の自由を尊重し相続しやすくなります。
そして納税資金対策では、戸建賃貸を必要な資金分だけ売却すればよいので、すべての土地を手放す必要がありません。
また戸建賃貸の売却対象者は、購入し、そこに住むエンドユーザーなので、売却対象者が投資家だけのアパマンと違って、対象者の幅が広くなります。
また、購入者が組む住宅ローンは、ローンが組みやすいので売却までが早く、現金化しやすいといった特徴もあります。
このように戸建賃貸は、賃貸経営としてだけではなく、相続対策としても有効な土地活用の側面を持ち合わせているのです。
土地活用における相続対策は一つの目線からではなく、３つの相続対策から何が一番その家族にとって大切なのかを考えることから始まるのです。
平成２８年２月２９日
高橋 淳
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