★お知らせ★
2017年 不動産の大展望 対談CD
浦田 健／芦沢 晃・石渡 浩・岡田 のぶゆき・叶 温・内藤 忍
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先日、住宅新報新聞を読んでいたら、こんな見出しが出ていました。
「賃貸市況に低迷感」
ここ数年もの間、不動産業者が感じてきたことであり、オーナーさんも痛切に感じていることでしょう。
その原因は、
・建物、設備はどんどん古くなっていくこと
・個人の所得が伸びていないこと
・空き家問題があるにも関わらず、新築供給は増え続け、競争が激化していること。
など様々です。
戸建賃貸はアパマンにはないメリットがあり、賃貸物件として競争力があると、何度もこのレポート通してお伝えしてきました。
しかし、アパマンと比べ賃料が高く取れるかといえば、一概にそうとは言いきれません。
やはりその地域相応の賃料に照らし合わせた値付けをしなければ、やはり即申し込みにはなりません。
高い賃料を目指していくことも大切ですが、現在の市況では、いかに満室にするかを優先的に考える必要があります。
しかし、戸建賃貸のメリットは「入居募集時の競争力」だけではありません。
今回は、戸建賃貸のメリットのひとつである売却に目を向けてみましょう。
投資家向けにしか売却できないアパマンと違い、戸建賃貸は実需（自宅として利用する人）向けにも売却することができます。
購入側を後押しする要因となっており、融資のつきづらいアパマンと比べ、戸建賃貸は売却しやすいと言えるでしょう。
現在、どの銀行の住宅ローン金利も過去最低の０％台で、自宅として購入する人を後押しする要因となっています。
融資のつきづらいアパマンと比べ、戸建賃貸は売却しやすいと言えるでしょう。
では売却する際のポイントは何なのでしょうか？
実はまったく同じ物件であっても、ターゲットによって、購入価格が変わってきます。
船橋市の戸建を例として取り上げます。
(ホームズ調べ)
・実需向け販売価格
築年数約１０年、面積約６０平米、２，４８０万円
・投資家向け販売価格
築年数約１０年、面積約６０平米の賃料約１０万円
１０万×１２ヶ月＝１，２００，０００円(年間家賃収入)
１，２００，０００円÷利回り１０％＝１，２００万円
(投資目安利回り１０％で計算)
このように実需に向けた場合と投資家に向けた場合では、１，０００万円以上もの売却差が生まれるのです。
このような実情から、
・購入するときは、賃借人付き物件を狙う
・売却するときは実需に向けて販売する
といった戦略を取ることで、大きな利益を得ることができます。
これが不動産の面白いところであり、魅力でもあり、投資のチャンスでもあるのです。
この乖離性に注目し、投資をしているプロの投資家もいます。
ただ売るだけでは能がありません。
売却するにはどうしたら高く売れるのか、常にアンテナを張っておくことが大切です。
2016年12月19日
高橋 淳
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