★お知らせ★
〜空室に悩む大家さんの実践塾〜
「サルでもできる！満室実現ゼミナール」
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板橋区で来月、当社が企画コンサルティングした物件が着工します。
今回、企画する際に悩んだのが、
「戸建賃貸１戸」にするか「長屋賃貸２戸」にするかです。
この計画地は最寄駅からも至近で、立地的には賃貸事業を
するのに申し分ありませんが、土地の面積が狭小のため、
当初は戸建賃貸１戸での計画がベストかと思いました。
しかし、現地を調査してみたところ、通常行う建築の
ボリュームだけでなく、詳細な比較が必要と感じました。
そのため、両方の具体的なプランを作成してから、建築会社にも
建築費を見積もってもらい、事業収支を比較しました。
コンサルティングの仕事は、結論ありきではなく、
立地やクライアント様の状況も考えながら、長期的な
視野にたって判断できる材料を用意することです。
提案する際には、それぞれのメリットと
デメリットもお伝えし、比較資料も作成しました。
「戸建1戸」で計画する場合のメリットとデメリットは次のとおりです。
◆「戸建１戸」で計画する『メリット』
・ 出口が取りやすく（売却しやすく）実需に売れる。
「長屋賃貸２戸」だと売却時に対象となるのが
不動産投資家のみとなり、高く売れない。
・ 賃料が高いので、入居者が高属性の可能性が高い。
・ 音や振動等のクレームが発生しにくい。
◆「戸建１戸」で計画する『デメリット』
・ 「長屋賃貸２戸」に比べ、利回りや税引き前の収入が低くなる。
・ 入居率が０％か１００％になるので、空室期間の返済が厳しくなる。
・ 上記の理由から、融資も満額にならない場合がある。
（自己資金割合が高くなる）
・ 賃料が高いと個人の客層は難しく、法人の客層のみとなる。
戸建で１棟１戸の場合、建築費が割高になるので、
設定賃料１８万円以上を見込める地域でないと、事業収支が
厳しくなってしまい、お勧めしないケースが多いです。
また、もう一つの賃料の指標は、新築分譲住宅の
売買価格から求めたローン返済額です。
ローン返済額以上の賃料に設定してしまうと、
「購入した方が良い」と思われてしまう可能性があるので、
月のローン返済額がその地域の賃料の上限となるのです。
例として、新築戸建分譲の売買事例が５０００万円とすると、
月のローン支払額は約１６万円（金利１％の元利均等返済で、
融資期間３０年）となるので、１６万円が賃料上限額となります。
ざっと挙げると上記の内容になりますが、正式に
コンサルティングを依頼された場合は、プラン（間取りも
含めて）と事業収支を比較して選択して頂くケースが多いです。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。
2017年1月23日
岡 宏
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