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先月、東京都杉並区の大規模マンション敷地内に「戸建て住宅」が新築され、
既存マンションが建築基準法の規定を満たさない違法建築となっていることが
判明したとのニュースがありました。＜産経新聞４月２４日（月）より＞
区は、強制的に建物の除却（撤去）などができる
「是正命令」を出す可能性もあるとして、
関連する不動産業者に警告しているとのことです。
建築基準法は、敷地に建てられる建物の
延べ床面積（容積率）の上限を規定しています。
新築する建物の為に敷地分割した際、
既存マンションが適合であれば問題はありません。
しかし今回のケースは、既存マンションが建築確認の際に申請した
敷地内（分割前の敷地）に新たに住宅が建つと、既存マンションの方が
容積率規制を満たさない違法建築になってしまいます。
ちなみに、このマンションは昭和４６年建築の１１階建てで、
訴状などによると、マンションの底地と周辺の計約３千平方メートルを
敷地として建築確認を申請し、確認を受けています。
マンションの区分所有者は、底地の約１７００平方メートルについて
所有者と借地契約を締結し、残る約１３００平方メートルは
マンション駐車場として利用されていました。
平成２５年に敷地全体の所有権を不動産業者Ａ社が競売で取得し、
その後にその不動産業者Ａ社から駐車場部分を購入した不動産業者Ｂ社が
住宅６棟の新築を計画して、建築確認を申請しました。
区は平成２６年１月、マンション管理組合とＡ社に対し、「住宅ができると
マンションが違法建築になる」として、駐車場部分を管理組合に売却するか
賃貸借契約などを結ぶように文書で行政指導していたと言います。
また、指定確認検査機関にも
建築確認証の交付留保を指示していました。
それを受けてＡ社はＢ社と合意の上、一旦売買契約を解除し、
駐車場部分の所有権をＡ社のグループ会社に移転しました。
その後に第三者からＢ社が購入する形を取り、
Ｂ社が再び建築確認を申請して、駐車場部分の敷地で戸建てを
建築すること自体は適法であるため、認められたという経緯です。
一方で区は同年３月、管理組合とＡ社に対し、
行政指導に従わなかったとして
マンションを適法な状態にするよう勧告しています。
従わなければ「是正命令を行う場合もある」としていましたが、
戸建て６棟は完成してしまい、現在は入居者がいないという状態とのことです。
上記の経緯を要約すると、悪意のあるＡ社とＢ社が、住宅を建築することに
よって既存のマンションが容積率規制を満たさないと知りながら
その敷地を売却し、それを実行したことが問題の発端です。
しかし実務の現場では、悪意はなくても
似たようなケースになってしまう可能性は大いにあります。
というのは、あくまで建築確認申請の目的は、新築する建物と
当該敷地の関係が適合するかどうかであり、申請する側が注意しないと
既存の建物が不適合になるという部分については、注視していません。
例えば、自宅の敷地に余地があり、その余地に戸建賃貸を計画するという
依頼をする場合に注意しないといけないのは、その計画によって
自宅が既存不適格建築物になってしまう恐れがあるということです。
民間の指定検査機関では判明しなくても、建築概要書を確認する
自治体の建築指導課等で判明する場合もあります。
そういった建築の申請に対しては、専門家に依頼して
既存建物も法律に適合するように計画する必要があります。
今後は新築する建物だけでなく、残す建物についても
法律に適合するように計画することが、
更に重要になってくるのではないでしょうか。
こういったニュースを見るたびに、常日頃から
どういった問題が世間で起きていて、その問題について
どう対策していくべきかを考える必要があると感じます。
当社は戸建賃貸だけでなく、様々なノウハウを
持ち合わせていますので、こういった事例に関して
悩んだ際には、一度ご相談ください。
今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、
皆様のお役に立てば幸いです。
2017年5月8日
岡 宏
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