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今日は、不動産賃貸業をしている方にとっては頭の痛い、
固定資産税と都市計画税（以降、略して「固都税」）の
お話をしたいと思います。
5月も終わりに近づき、私が所有している物件の
固都税の納税通知書が各自治体から届きました。
A4サイズの用紙や冊子になっているタイプ等、
自治体によって様々です。
年4回の支払いですが、時期は自治体によって微妙に違います。
年内で全ての支払いが終わる自治体や、
翌年の2月が最終支払日になる自治体もあります。
私の年間の固都税の支払い金額を合算してみると、
なんと「355万円」！
月で計算すると29万5千円という金額です。
自分の財布から出ていく金額と思うと、結構気が重いです。
（実際は賃料からの支払いですが・・・）
もっと固都税をたくさん払っている人もいると思いますが通知書が届くこの時期は、
支払っている費用を改めて確認するにも良い機会かと思います。
私の場合、全物件の賃料収入に対する固都税の割合は、平均すると約9％弱です。
一番割合が高い物件は10％強で、一番割合が低い物件で2％強になります。
なんでこんなに違うのでしょうか？
それは建物の「構造」です。
RC造の物件は積算価格も高く融資を受けやすいのですが、
その分固都税の評価額も高いので、支払う額も高いのです。
そのため、税金のことだけを考えると「木造」が良いと思いました！
その木造ですが、固定資産税評価基準では、区分が11種類あります。
その内容は以下の通りです。
1屋根、2基礎、3外壁、4柱・壁体、5内壁、6天井、7床
8建具、9建築設備、10仮設工事、11その他工事
固定資産税評価額は、上記区分の評価を積み上げて計算していますが、
実際の時価とはかい離があり、概ね時価の70%ぐらいの金額になります。
また、固定資産税評価額は市役所の担当者が新築時に
一度だけ確認するものなので、その時の評価が誤っていれば、
ずっと誤った金額を前提として計算されることもあります。
間違っている場合は、還付される可能性もあります（主に土地）。
固定資産税評価額の計算根拠は、役所に行けば確認することが可能です。
また、固都税の評価については、1月1日に存在するかどうかが基準となっており、
新築であれば12月に完成すると1年分支払うことになります。
極端な話、新築の場合は、12月31日に完成するか1月2日に完成するかで、
固都税が1年分異なってしまうことになります。
以前、役所に完成日をどうやって確認するかを問い合わせた際、法務局の
表示登記申請と検査機関の完了検査だけでは判断していないと言われました。
確認申請を提出した際に完成予定日が12月付近の場合、パトロールの中で現地
確認をして、ほぼ完成していると判断できれば、引き渡し前でも課税されるそうです。
土地活用のコンサルティングの中では、固都税を考慮しクライアント様や施工会社と
調整して完成日を決定するのも、コンサルタントとして重要な役割だと思います。
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今回の「稼ぐ戸建賃貸」レポートが、皆様のお役に立てば幸いです。
2017年5月29日
岡 宏
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