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これまで【稼ぐ戸建賃貸】レポートを通して、数多くの戸建賃貸の魅力とメリットを紹介してきました。
先日、「 これも戸建賃貸ならではのメリットだなぁ 」と、感じたエピソードがあったので、お伝えします。
賃貸借契約は当事者同士、お互い納得できる条件で、自由に結ぶことができます。しかし、一方では、当事者の合意があっても、賃貸借契約が無効となる規定も存在します。
それは、「 家賃を絶対に減額しない 」とする特約です。
これを強行法規と言い、当事者の合意の如何を問わず、適用されてしまいます。
そのため、借主には家賃の減額を請求する権利があり、賃貸借契約にも賃料改訂要件の記載があることをご存じでしょうか。
多くの場合、
・公租公課、その他の負担の増減により賃料が不相当になった場合
・土地建物の価格の上昇、低下、経済事情の変動により賃料が不相当になった場合
・近隣の建物に比較して、賃料が不相当になった場合
貸主、借主協議の上、改訂できるといった内容です。（裏を返せば、値上げ交渉する材料にもなります。）
先日、マンションにお住まいの入居者より、以下のような家賃交渉がありました。
「 更新しようと思っていますが、○○号室を募集していますよね。同じ間取りと設備なのに賃料に○○円の開きがあるので、値下げしてください。」
といったものです。
賃料は募集時期により上下するものなので、賃料に開きがあるのは、当たり前の話です。しかし、入居者が現在の募集状況を見ていることから、根拠ある交渉だったと言わざる得ない状況でした。
しかも同物件内だったので、賃料、間取、設備も比較しやすかったのでしょう。
同じように戸建賃貸でも値下げ交渉がありました。その戸建は１棟１戸であり、複数棟並んでいたわけではありません。
比較できるものもなく、近隣での供給もないことから、参考となる賃料はありませんでした。
そのため、根拠のない、
「 高いと思うから値下げしてくれ！ 」
「 生活が苦しいから値下げしてくれ！ 」
といった要求が続きました。
そのような交渉に対してはハッキリと、
「 賃料の改訂要件に当てはまりません。」
と値下げ要求する根拠を示せと話すことができました。
戸建賃貸自体少なく、賃料の値付けに迷うことも多いのですが、そのことが逆に功を制した形となりました。
今回の事例は、まだまだ新たな戸建賃貸の魅力が再発見できると思えたエピソードでした。
2017年8月28日
高橋 淳
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