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不動産投資には魅力がいっぱいです。
・家賃収入が手に入る。
・自己資金を使わず、銀行からの借入で購入できることがある。
不動産投資に参入する大きな理由であるこれらのメリットですが、もう１つ忘れてはいけないメリットに「 減価償却 」があります。
減価償却費とは、取得した固定資産の費用を、その資産の耐用年数に従い、定められた期間にわたり経費化できるものです。
不動産建物には構造別に法定耐用年数が定められています。
・鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造 ４７年
・鉄骨造 ２７年 or ３４年
・木造 ２２年
では、中古を購入した場合でも、同じ期間で償却しなければいけないのでしょうか？
中古物件を取得した時の耐用年数は、次の算式によって求めることができます。
・耐用年数の全部経過している場合
法定耐用年数 × ２０％
・耐用年数の一部を経過している場合
（法定耐用年数−経過年数） ＋ 経過年数 × ２０％
ここで中古の戸建賃貸を中心に投資を進めている人の例でみてみましょう。
成功の秘訣は、物件をいかに安く仕入れることができるのか、になるので、大抵の場合、耐用年数切れ物件です。
この場合、
２２年 × ２０％ ＝ ４．４
端数は切り捨て → 耐用年数４年
という計算式となります。
仮に中古戸建を４００万円（建物のみ）で仕入れたとします。
そうすると４年間に渡って毎年１００万の経費をつくりあげることができるわけです。
中古戸建を複数購入することで、短期間で多くの経費を計上することもできます。
賃貸経営は長期的に運営が継続します。
そのため税金の支払いが減るようその年度ごとに、どの程度の経費を作るべきなのかといった視野が必要になります。
中古戸建購入は短期間の減価償却費を多くつくりながら、そして資産は着実に増えることになりますので、税金対策として、資産拡大にもうってつけというわけです。
しかし資産が増えても入居者がつかないとなれば、元も子もありません。
その点、供給の少ない戸建賃貸であれば、比較的早い入居者獲得が期待できるでしょう。
2017年10月9日
高橋 淳
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