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ここ数年、サブリース契約によるトラブルが表面に出てくるようになりました。
サブリースとは、オーナーから建物を一括で借り上げ、管理会社自らが転貸による貸主となり、賃貸運営をする方式をいいます。
所有者がサブリース契約を結ぶメリットは、
・空室の有無、滞納の有無に関わらず、一定の賃料が得られること。
・入居者とのトラブルは、貸主となる管理会社が負うこと。
この話だけ聞くと、賃貸経営における面倒事のすべて、お任せできるので、安心だと思うかもしれません。
しかし、おいしい話には、裏があるものです。
３０年家賃保証は、あくまで賃貸借契約であり、所有者から見て借主である管理会社には、借地借家法で当然に家賃減額請求権が認められているのです。
サブリース契約のよくある例として、「 １０年間は当初の賃料を保証、その後は２年にごと賃料を見直す。 」
といった内容が記載されています。
「 サブリース会社から賃料を下げると言われた・・・ 」とよく話題になりますが、サブリース会社からすれば、契約約款に従い、家賃の減額請求をしているだけなのです。
しかし、賃貸経営は長きに渡り続くものです。
建築前の事業計画を信じてアパマンを建築しても、契約期間中に家賃を減額されれば、まるで違う事業計画となってしまいます。
しかも、建物は１０年を境に設備故障等が発生しやすくなり、トラブル対応の割合が増加します。
もし減額を受け入れずにいると、最悪の場合、サブリース契約は解除される可能性もあるのです。
そうするとどうでしょうか。
１０年間、空室対策も入居者トラブルも対応せず、楽をしてきたオーナーは、いきなり弱肉強食の世界に投げ出されることになります。
そうならないためには勉強し、賃貸管理運営に慣れるしかありません。そして、賃貸経営の練習に最適な物件こそ、戸建賃貸なのです。
・供給が少なく、需要が多いため賃貸客付しやすい。
・アパマンと異なり、上下隣あって部屋がないこと、庭部分を専有部として貸すため、管理に手間がかからない。
戸建賃貸はアパマンと比較して、楽に賃貸管理運営ができると言われています。
広い土地を持っていれば、多くのハウスメーカーがあの手この手を使って、営業してくるでしょう。
その時、賃貸経営の経験を積んでいるか、いないかでは、必ず判断に差が出てしまいます。
規模の大きい物件を持つ前に、戸建賃貸で賃貸経営の練習を積むのはいかがでしょうか？
2017年10月30日
高橋 淳
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