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浦田が、
「利回り20％をたたき出す戸建賃貸運用法」
という書籍を発売したのは、今から11年前の2006年でした。
当時は土地活用法として、新築戸建賃貸が注目されましたが、今は築古戸建賃貸が脚光を浴びています。
そんな築古戸建賃貸ですが、実はこの書籍の中で築古戸建の投資法についても紹介をされています。
それは、
・ 格安で手に入れる方法
・ 利回り、エリア、物件の選び方、買付方法
・ 競売
といったもので、現在の築古戸建投資法と変わることのない投資目線でノウハウが書かれています。
近年は築古戸建投資をする人も増え、そのメリット・デメリットが広まってきています。
メリットに目を向けるとやはり、「低価格・高利回り」であることに尽きるでしょう。
そして、現金で買うことができれば、リスクをほぼ取ることなく賃貸経営の経験を積めることも大きいと思います。
では、デメリットにも目を向けてみましょう。それは、大抵の場合ボロボロだということです。
そのまま貸し出すことは難しく、再生まで手間暇がかかります。
そして、物件を見つけたとしても経験を積んでいないと、再生できる物件なのか、できない物件なのかを見極めることが難しいのです。
そのため、リフォーム代が思いのほかかかり、旨みのない物件となってしまったケースも多くあります。
しかしそうは言っても、成功すれば低価格・高利回りの築古戸建を手に入れられる訳ですから、魅力的な投資法です。
また、疑問として「誰でも低価格の築古戸建を見つけることはできるのか？」ということが頭をよぎると思います。
その答えを、投資用の不動産仲介歴21年の担当者から聞くことができました。
結果は、「件数こそ少ないものの、数百万円程度の築古戸建は存在する。」ということでした。
しかし、なぜあなたの前にこれらの物件は出てこないのでしょう。
その担当者は、これは不動産会社の報酬と仲介責任を考えればわかるといいます。
例えば、200万円の築古戸建が出てきたとしましょう。不動産会社にとって、この物件の報酬は売買代金の5％で、金額にするとたったの10万円です。
不動産価格が200万でも2000万であっても、その実務内容、仲介責任は変わりません。しかも築古戸建は建物が古いため、何かあったときの責任もつきまといます。
以上のことからわかるように不動産会社は、低価格である築古戸建の取り引きに手間をかけたり、責任を負いたくないのです。
裏を返せば、クレームを言わず、自分で責任を取れる人は物件を紹介されるチャンスが広がるということです。
担当者とは、ビジネス的な付き合いだけではなく、人間味をもった付き合い方をすることが大切です。
なぜなら、「この人ならトラブルなく再生できる」と判断されれば、「高利回りだけど訳あり」といった物件でも、どんどん紹介してくれるからです。
2017年11月20日
高橋 淳
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