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先日の神奈川県座間市での事件。
世間ではもちろん大きなニュースですが、
大家さんにとっても衝撃の大きい事件でした。
「自分の物件であのような事件が
起きてしまったらどうしよう・・・」
と思った方も多いのではないでしょうか？
今回は、アパマンや戸建賃貸などの
賃貸物件で孤独死や自殺があった時の
＜告知事項＞について解説します。
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◆「孤独死」の場合
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孤独死の場合には基本的に、
「告知すべき義務はない」
と考えられています。
なぜなら、
「人間の生活の本拠である以上、
老衰や病気等による自然死は、
当然想定できるため」
だからです。
しかし、入居希望者が心理的に
嫌悪感を抱く場合もあります。
例えば発見が遅れて腐敗してしまった場合、
病死があったことを告知すべき義務が
発生するケースもあると考えられています。
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◆「自殺」の場合
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自殺の場合は、
「告知しなければならない」
と考えられています。
誰でも、自殺のあった部屋には入居したくない
と思うのは当然ですよね。
しかし、告知期間については、
「何年間」や「入居者が何人入れ替わるまで」
といった明確な決まりはありません。
告知期間というのは、その案件ごとに
被害状況や立地、物件の性質などを考慮して
定められると考えられているからです。
これではもし万が一、自殺があった場合に
どのくらいの期間、告知するべきかわかりませんね。
そこで、過去の判例を参考にしてみましょう。
東京地裁平成13年11月29日判決では、
「貸室に付いての心理的瑕疵は、
年月の経過と共に希釈される事が明らかであり、
本件貸室が大都市内に所在する単身用の
アパートの一室で有る事を斟酌すると、
本件事故が有った事は2年程度経過すると、
瑕疵とする事ができなくなるものと見るのが相当である。」
と、
「2年を経過すれば告知義務はなくなる」
という判決が出ています。
このことから、大都市部の単身アパートでは、
告知期間は2年間と考えられるでしょう。
しかし、訴えられるリスクを考慮して、
・ 4〜6年
・ 2〜3人
の入れ替わりがあるまでは告知するケースが
多いのが現状です。
人によって嫌悪感の感じ方は違うので、
とても難しい問題ですね。
上記のことからも自分の物件で自殺が
発生すれば、最低でも2年間は
告知しなければならず、賃貸経営が
苦しくなることは間違いありません。
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◆「事故物件」となってしまうのを防ぐには？
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実際、入居前の審査で判断するのは、
相当難しいと思います。
なぜなら、審査では人の本心までは
見破れないからです。
ただ、今回の座間市の事件では「事故物件」
となってしまう前に防げた可能性があったと思います。
それは、申込み時に
「今すぐに入居したい」
という要望があったからです。
経験上、「今すぐに入居したい」という方は
・ 滞納等のトラブルを抱えている
・ 何か急遽引っ越さなくてはならない
緊急的なトラブルがあった
などの可能性が高いです。
引っ越しするのには、必ずなにかしら理由があります。
例えば、「更新の時期」や
「現住居に不満を抱えている」などです。
入居希望者に少しでも不安を感じた場合は、
引っ越し理由が明確ではない限り、
入居を受け入れないというルールを
あらかじめ決めておくと良いでしょう。
今後は、引っ越し理由が単に「住み替え」
と言われた場合でも、さらに明確な理由まで
聞く必要があると再認識させられる事件でした。
2017年11月27日
鹿股 恭平
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