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不動産投資と一括りに言っても、アパマン、戸建、新築、中古と様々な分野があるのは、
不動産投資を勉強している方なら、ご存知のとおりです。
その中でも、この数年人気沸騰中の投資法は空家、古家戸建を再生する手法です。
しかし、人気があると知っていても、実際に他の人が投資した物件を目にできる機会は中々ないものです。
そんな声に応えるために、築40年の戸建の再生事例を見学するイベントを、先日開催しました。
この見学会は、受付開始からたった1日で満席となり、あらためて注目度の高い投資法なのだと思い知らされました。
ところで、リフォームとリノベーションの違いはご存知ですか？
リフォームは、
「元に戻すための修復工事」
と定義され、例えばクロス貼替、古くなった木部を塗装するといった工事のことを指します。
一方、リノベーションは、「間取変更や機能等を向上させ、価値を高めるような工事」のことを言いいます。
では、築年数の経過した戸建は、必ずリフォーム・リノベーションを行う必要があるのでしょうか？
答えは「YES」です。
買ってそのまま貸し出せるケースは稀で、チリやホコリは当たり前、壁や床に穴があいている、雨漏りしている物件も当然のようにあります。
割安で仕入れることができるのには、やはりそれなりの理由があるわけです。
しかし、だからと言って、内外装の全てをピカピカに改装する必要はなく、どの程度まで手を入れるのかが、築古戸建投資を成功させるキモになります。
そのため、リフォームか、それともリノベーションかで悩むオーナーさんも多いのです。
そんなとき、まず調べることは相場の賃料です。
いくら戸建賃貸に希少性があるといっても、その地域の上限となる賃料、そして相場の賃料が形成されています。
貸せる賃料を調べた上で、
（物件価格＋リフォームorリノベ代）÷年間想定賃料＝10％
この公式を目安とすることで、おのずとかけることのできる費用が算出されます。
実際、今回見学会を行った戸建も、得られる賃料から物件価格とリフォーム・リノベ代を算出しました。
そのため、1階はシステムキッチンを導入、そして床材交換といったフルリノベ、2階はクロス交換に留めたリフォーム工事とメリハリを利かせたものに仕上がっています。
築古戸建再生の投資は、玄人向けの投資法と言われています。
なぜなら、素人ではどの程度の修繕が必要なのか、判断できないからです。
入居後、漏水、電気が使えないといったトラブルになるケースや、中途半端なリフォームをしてしまったり、反対にお金をかけすぎて、高い賃料設定をせざるを得なくなり、入居が決まらないといった報告も届いています。
見学会では、多くの成功事例を見ることができます。
これらの見学会に参加することで、ご自身でも再現可能かどうかを判断することもできるようになるでしょう。
いきなり中古戸建ての購入から始めるのではなく、多くの現場を見て経験を積むことをおすすめします。
2018年6月4日
高橋 淳
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