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以前の戸建レポートで、築古戸建のリノベ見学会の様子をお伝えしました。
その際、築古戸建への投資を検討するにあたって重要なことは、まずその地域の
「相場の賃料」を導き出し、
（物件価格＋リフォームorリノベ代）÷年間想定賃料＝10％
となることを目安に、リフォーム・リノベーションにかけられる費用を算出すること、とお話ししました。
いくら戸建賃貸に希少性があるといっても、地域ごとに上限となる賃料、そして相場の
賃料というものがあります。
そのため、リフォーム・リノベーション費用をかければ、かけた分だけ賃料が上がる
というものではありません。
また、ある程度の利回りを確保しておかないと、突発的な修繕が発生した場合に現金を持ち出さざるを得ない場面に遭遇してしまいます。
新築に比べて突発的な修繕が多くなるのは、築年数が経過している古い建物ならではの
リスクであり、致し方ありません。
そのため、利回りは最低でも10％確保したいのです。
では、仮に融資を引いて築古戸建を購入した場合、リフォーム費用はどのように捻出するのでしょうか。
ありふれた回答ですが、
・現金
・リフォームローン
といった選択肢が一般的なところでしょう。
しかし、現金だと手持ちのお金が少なくなってしまいますし、リフォームローンは
金利が高いため、どうするか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。
そんな折、築古戸建リノベ見学会でお付き合いのあるリノベーション会社から、面白い商品の紹介を受けました。
それは、自己資金を持ち出すことなく、リノベーションできるプランでした。
どのようなスキームかというと、例えば、
・リノベーション費用180万
・サブリース賃料10万
・サブリース保証期間5年（10年プランもあり）
このような条件の場合、まず施工完了後にサブリース会社が一括で工事費用をリノベーション会社に支払います。
その後、オーナーはサブリース会社に工事費を5年間（60ヶ月）で分割して支払うというシンプルな構造です。
リノベーション費用180万÷60ヶ月＝月3万円
そして、サブリース賃料10万円からリノベーション費用3万円を差し引いた7万円がオーナーの毎月の手残りとなるわけです。
もちろん、工事費支払い後は、賃料を満額で受け取ることができます。
（※周辺相場により賃料改訂の可能性あり）
金利分を支払うわけではないので、余計な支出は伴いません。
また、自己資金を温存して、物件を増やすための頭金に使うこともできます。
今後、リフォームやリノベーションの市場規模はどんどん拡大していくと注目されています。
さらに市場が成熟していけば、より利用しやすいローンやリノベーション商品も発表されるかもしれません。
築古戸建マニアにとって、投資しやすい環境となることに期待ですね！
2018年6月25日
高橋 淳
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