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最近、投資用物件を購入するために、
売買HPの閲覧や内見をよくしています。
現在の資産状況から、1,000万円以下の
物件をターゲットにしています。
その中で私が狙いをつけているのは、
「戸建賃貸」です。
なぜ「戸建賃貸」に限定しているのか、
いくつか理由があります。
（1）管理費、修繕積立金が掛からない
区分マンションでは、
月5,000円〜20,000円程度の
管理費と修繕積立金が毎月発生します。
単純な表面利回りにはこれらの費用が含まれ
ていないので、利回りが高く見えますが、
実質利回りではガクッと下がります。
また、修繕積立金といってもマンション
自体の修繕費なので、居室での修繕費は
別で支払わなければいけません。
（2）建物の古臭さをなくすことができる
基本的に、1,000万円以下の投資用物件は
築年数の古いものしかありません。
この古い物件が賃貸物件として戦うための
課題は、「古臭さをなくす」ことです。
そのためには、外観を塗装や改修してしまう
のが手っ取り早いのですが、区分マンション
の場合は、勝手に塗装や改修をすることが
できず、決議を取る必要があります。
さらに、所有者それぞれに考え方が
違うため、自分の思い通りにすることは
ほとんど難しいでしょう。
一方、「戸建賃貸」の場合は自由に
改修することができ、室内と外観を
統一してリノベーションすることも可能です。
（3）出口戦略の選択肢が多い
投資をする際、必ず考えなければいけない
のが、「最終的にどうするのか？」という
出口戦略です。
この出口戦略の種類が多いのが、
土地もセットになっている「戸建賃貸」です。
・住む
・貸す
・売る
・建て替える
・取り壊して別の用地として利用する
など、様々なプランを考えることが
できるのが大きな利点です。
上記の理由から、「戸建賃貸」に絞って
投資用物件を探しています。
しかし、なかなか良い物件には出会えない
ものですね。
先日も「おっ！」と思う物件があったの
ですが、すぐに買付が入ってしまいました。
やはり良い物件を買うためには、
良いと思ったらその場で買付を
入れるようなスピード判断が必要です。
投資用「戸建賃貸」を購入した際には、
また報告させて頂きます。
2018年5月21日
鹿股 恭平
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