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先日、新聞を読んでいると、スーモによる都心７区の築年数別の掲載・反響シェアデータという記事がありました。
２０１８年新築の掲載シェアが１１．７％に対して、反響は９．２％だったそうです。
要因は、
・都心では立地が優先されること
・土地取得、建築コストの上昇により、高い値付け賃料であ
ること
と分析されています。
当社でも、新築物件の空室相談がここ数年、増加していると感じています。
建売業者が投資向け物件を販売するわけですから、当然利回りを高く見せなければいけません。
利回りを出すためには、想定賃料を上げることと、面積を狭くし、戸数を増やすという方法を取ります。
更に、物件資料を見れば、狭いワンルームに、駅からの距離も微妙な立地がほとんど。
そういった物件に住みたいかといえば、住みたくないわけで、お客様の目線で考えれば、すぐ分かるものです。
しかし、融資が出るという理由だけで購入を決め、客付でヒィヒィ言ってる人が多いのが事実です。
不動産投資の方法のひとつとして、築古戸建賃貸が流行っていますが、ここでも失敗するオーナーさんが増えています。
それは、土地値で購入するケースであってもです。
一見、
「安く仕入れることができたのだから、良いのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、安く入手できる理由には、それなりに欠点があるからだということを理解しなければいけません。
・建物に大きな不具合がある
・立地条件が悪い
これらは、結局のところ客付目線では、入居させるのが難しい物件となります。
スーモのデータに戻ると、掲載シェアに比べて、反響シェアが高いのは築３１年以上と驚きの結果が出ています。
要因として、
・大規模リフォーム実施済みであることが多い
・立地志向が高まり、築年数が妥協要因となっている
と分析しています。
私はそれ以外にも、築年数が経った物件は、賃料に割安感があるのだと思っています。
築古戸建を割安で仕入れようと思ったら、築３０年を超えてくるものがほとんどです。
どの程度のリフォームで、住んでもらえる賃料となり、賃貸需要がある立地なのかを、最初にイメージしなければいけません。
戸建賃貸の全てがすべて成功するとは限りません。
入居者がいなければ収入はないことを、改めて肝に銘じてください。
2018年7月16日
高橋 淳
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