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最近の問い合わせで、戸建賃貸を複数棟、
企画するのが難しい敷地がありました。
最寄駅からは徒歩15分以内、
主要幹線道路にも近い閑静な住宅街で、
賃貸需要も問題ない100坪以上ある計画地です。
それでも戸建賃貸を複数棟、企画するのが
難しい理由・・・。
それは、地区計画で規制された
「最低敷地面積」の規定です。
この計画地は自治体による地区計画の規定で、
1棟に対する敷地面積を150平米以上
(45坪以上)に敷地分割する必要があります。
もちろん土地は100坪以上あるので、
戸建賃貸を2戸は計画できるのですが、
それでは賃料相場と建築費の関係から
事業収支が成り立ちません。
この辺りが難しいところですが、
そういった場合の解決方法としては、
戸建賃貸に近いメリットがあるテラスハウス
を企画するのも一つの手法です。
この土地は、容積率をギリギリまで使って、
5戸のテラスハウスで企画しました。
2戸の戸建賃貸と5戸のテラスハウスでは
賃料が違い、事業収支も大きく異なります。
今回のケースからも分かるように、
事業収支計画が成り立つかどうかは、
単純に敷地面積だけで判断することはできません。
また、最低敷地面積以外にも、複数棟の
戸建賃貸を計画する際のポイントは色々あります。
【法規的なポイント】
◆敷地が500平米未満の場合
・路地状敷地の基準
(条例により路地部分の長さと幅員に規制あり)
・接道の条件
(敷地分割の際に注意が必要)
◆敷地が500平米以上の場合
・開発許可基準
(消防設備や緑地、雨水対策設備が必要)
【計画のポイント】
・駐車場の駐車方法と台数
(敷地分割による影響も検討)
・専有スペースと共有スペース
(管理方法による影響も検討)
・棟ごとの売却が可能かどうか？
(水道メーター位置の計画も検討)
ざっと思いつくものだけでも、上記の項目があります。
特に法規的なポイントについては、自治体に
よって大きく異なるケースが多いので注意が必要です。
もしご自身が所有している土地で、
戸建賃貸が複数棟計画できるかどうか
確認したい場合は、是非無料相談サービスを、
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皆様の土地活用についての疑問や
質問にお答えできることと思います。
それでは次回の【稼ぐ戸建賃貸】コラムを
お楽しみに！
2018年11月12日
岡 宏
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