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「賃貸と持家、結局どっちがお得！？」
この議論は昔からある、定番のテーマです。
持家派からすると、
・自分好みに内装を変えられる。
・家賃を支払うのがもったいない。
・最終的に、家、土地が資産になる。
という意見が多く聞かれます。
対する賃貸派は、
・生活の変化に合わせて、柔軟な対応ができる。
・設備が故障しても、修繕費の負担がない。
・長期に渡って支払うローンを組むのが怖い。
といった意見があります。
結局のところ、どちらがお得なのかといえば、2つの見る視点によって変わってきます。
それは、
・精神的な幸せと豊かさ
・経済的合理性
というものです。
「精神的な幸せと豊かさ」については、いうまでもありません。
「安定した家を手に入れ、豊かな人生を送りたい。」といったものです。
一方、経済的合理性とは、「経済的な価値基準に沿って論理的に判断した場合に、利益があるかどうか？」
という見方のことです。
今回は、経済的合理性について、どちらが得なのかを考えていきましょう。
実は、賃貸と持家の50年間の総住居費は、それほど変わらないことがわかっています。
参考：スーモ
賃貸VS購入「住居費」はどっちがトク？
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/hikaku/140730_1/
では、家を購入することを不動産投資と捉えてみましょう。
不動産投資の善し悪しを判断する指標として、
・インカムゲイン
・キャピタルゲイン
といったものがあります。
つまり、毎月どれだけの家賃収入を生む家なのか、不動産価格は上がるのか、下がるのか、その幅は？といった視点で見るのです。
そうすると、
・将来、万が一売ることになった場合、ローン残債を消すことができるのか？
・毎月のローン返済額以上の賃料で貸せるのか？
という目線で物件を選ぶことになります。
このような目線で物件を購入すれば、決して損をすることのない買い方が出来るとも言えるでしょう。
例えば3,000万円の家を購入し、住宅ローンで毎月10万円支払うとします。
仮に同じ間取りの周辺家賃相場が15万円だとしたら、毎月5万円得をしているわけです。
更に、10年後、転勤等の理由で手放すことになり、2,000万円の借り入れが残っているとします。
3,000万円だったマンションは、資産性が高かったこともあり、10年後であっても、2,500万円で売却できたとします。
売却できた2,500万円から残債2,000万円を返済すると、手元に500万円残ります。
10年間で支払った
ローン1,000万円−手残500万円の差額は、500万円。
500万円÷10年間（120ヶ月）＝約42,000円
周辺家賃相場が15万円の地域に、毎月42,000円でその家に住めていたことになります。
（計算を簡易にするため、税金、管理費、修繕積立金、火災保険等は考慮していません。）
このように、持家か、賃貸かという議論は、不動産投資の知識を身につけることで、新たな答えや考え方を知ることができます。
今後、家を買う予定があるなら、不動産投資の知識を身につけた上で、購入を検討することをオススメします。
2018年11月19日
高橋 淳
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