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今回のコラムは、今年4月1日から
施行された東京都建築安全条例の法改正の
概要についてお伝えします。
東京都建築安全条例の規制により、
路地状敷地（旗竿地）には共同住宅が
建築できないことをご存じでしょうか。
共同住宅というのは、階段や廊下を共用で
使う形式で、アパートやマンション建築では
スタンダードな形式です。
しかし、東京都内においては
路地状敷地は共同住宅が建てられないので、
必然的にアパートは長屋建てになります。
旗竿状の土地を安く仕入れて、大規模な
長屋を建てることが、不動産投資家の間で
一時ブームになりました。
その長屋建ての形式は、
共用階段や廊下がない代わりに
避難通路や住戸内に専用階段が必要です。
利回りを良くするため容積率をギリギリまで
使い、大規模な長屋を建築することに対して、
火災時の危険性を理由に、近隣住民から
反対意見が多かったのが、今回の法改正の理由です。
では、今回の法改正で何か変わったのでしょうか？
一番大きく変わったのが敷地内通路の規制で、
一般的に避難通路と言われるものです。
改正前は通路幅が2メートル以上でしたが、
床面積の合計が300平米を超える、
または住戸数が10を超える場合、
今回の法改正により3メートル以上必要になりました。
※ただし、主要な出入口が
道路に面していない住戸がいずれも
床面積40平米を超える場合で、
床面積の合計が400平米以内であれば、
通路幅は2メートル以上。
また、建物の規模に関わらず
設けなければならない通路として、
玄関以外の開口部（窓等）から道路への通路
（幅員50センチメートル以上）が必要になりました。
さらに、主要な出入口から道路までの
敷地内の通路延長が35メートルを超える場合、
通路幅が4メートル以上求められます。
この通路幅の規定は、
プランニングに際して厳しい規制となり、
法改正前に計画できた戸数から規模縮小と
なり、事業収支に大きく影響します。
また一番心配なのは、法改正前までは
法に適合していた長屋建ての建物が、
既存不適格の扱いになるかもしれないことです。
このことは融資にも影響を与えかねませんし、
将来建て替える際は同じ規模の建物を
計画できないことになります。
またご自身の所有する土地が路地状敷地で、
将来土地活用を考えている方は、
今回の法改正を踏まえて計画する必要があります。
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一都三県に土地を所有している方のみ対象
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今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、
皆様のお役に立てば幸いです。
2019年7月22日
岡 宏
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