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当社では、新築または築後数年が経過したアパマン、戸建賃貸と、さまざまな形の見学会を開催しています。
やはり新築の土地活用が一番人気なのですが、それにおとらず多くの方が参加してくださるのが、築古戸建のリノベーション見学会です。
実際、本屋に足を運んで不動産投資コーナーを覗いてみると、戸建賃貸は専用の一角ができるほどの人気です。
そんな築古戸建賃貸ですが、成功の秘訣は、「リフォーム費用の見極め」だと常々感じています。
まず、安く売り出されている都内の戸建賃貸は、築年数が40年を超えているものが多く、建物の痛み具合からそのまま貸すことはできません。
そのため、物件価格とリフォーム代を合算したものが、仕入れ価格となります。
いくら物件価格が安くても、リフォーム代がそれ以上かかってしまい、さらに賃料に伸びがなければ、まったく投資として成り立たなくなります。
したがって、物件を購入する前には、
（1）賃料相場を調べ、貸せる賃料を査定する。
（2）物件内見時にリフォーム費用を概算する。
（3）想定利回りを計算する。
（物件価格＋リフォーム代）÷年間想定賃料＝10％以上になることを確認する
というステップが必要というわけです。
ここでもっとも大事なのは、「そもそも、買ってはイケナイ物件に手を出さない」ということです。
では、買ってはイケナイ物件とは？
内装程度の痛みであれば、表面的なリフォームで物件は蘇ります。
しかし、水回り全般、防水切れや外壁不具合による雨漏り、浄化槽や汲み取り式の排水設備工事といったものは、リフォーム代金が高額となってしまうので、買ってはイケナイ物件と言えるでしょう。
また、地盤沈下しているものやシロアリ被害を受けているのは、そもそも修復が困難です。
そんな、買ってはイケナイ物件を自分自身で見極められるようになることを目的としたセミナーDVDが10月2日に発売されました。
▼「究極の不動産調査バイブルセミナーDVD」
https://www.superfp.com/bible
築古戸建再生の投資は、素人ではどの程度修繕が必要なのかを判断できないため、玄人向けの投資法と言われています。
最短で素人から玄人になるためには、本DVDをご購入いただき、しっかりと学んでください。
必ずや誰よりも早く安く、お宝物件を買うことができるようになるでしょう。
2019年10月7日
高橋 淳
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