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職業柄、多くのオーナーさんと接したり、オーナー誕生の瞬間を目にする機会があります。
属性もよく、しっかり勉強されている方は、早い段階から不動産投資家へとデビューして
いきます。
属性はイマイチながらも、しっかり貯蓄に励み、ゆっくりとしたペースで身の丈にあった物件を購入するところから始めたオーナーさんもいます。
不動産投資をするにあたり、お客様からこれまで1番多く質問されたのは、
「自己資金はないのですが、どうすればオーナーになれますか？」
という質問です。
もし、私が売買仲介会社の営業マンだった場合、
「オーバーローン、フルローンといった手法があるので、自己資金がなくても不動産投資はできますよ」
と会社の顔色を伺いながら、お客様に話すことでしょう。
しかし、これが破滅への落とし穴であることは、これから不動産投資家を目指すのであれば、絶対に知っておいてほしいことです。
不動産投資におけるフルローン、しかも、5千万、1億といった規模のあるRCのような物件は、自己資金を使わずに物件を購入することができます。
一方、この投資法はたった一つのトラブルで、破綻の道へまっしぐらとなるリスクも持ち合わせているのです。
なぜなら、
・入居者の家賃滞納が起きても、ローン返済は待ってくれない。
・エレベーターなどの建物の設備が壊れたら、急遽、多額の修繕費が必要になる。
・空室を埋めるために、広告料の上乗せが必要。といった場面に必ず遭遇するからです。
自己資金を使わずに物件を購入できても、上記のようなことが起きれば、物件の規模が大きい分、より多額な資金が必要になります。
そんな投資手法とは真逆なのが、築古戸建投資です。
築古戸建投資は、最初に少なからず自己資金が必要ですが、300万円程度の戸建なら物件の規模が小さいため、リスクがあっても想定内で抑えることができます。
また、若くして投資家を目指すのであれば、こんな投資手法を取ることもできます。
35年の住宅ローンを組み、それを友人と一緒にシェアします。
その後、他の部屋にも友人に住んでもらい、敷地内には自動販売機を置き、また駐車場を貸すことができれば、どんどん収入は増えていきます。
その収入は住宅ローンの返済にあて、物件は次の物件購入の担保に入れるもよし、貯金し、物件購入の自己資金にするのもよいでしょう。
こうやって、徐々に不動産投資の可能性を広げることができます。
不動産投資にはステージがあります。
いきなりRCから始めることも可能ですが、大きなリスクが伴います。
初めての投資には戸建賃貸を選択し、まずは自分に合っているのか、そして賃貸経営を
経験した上で、一棟ものを買い進めるといったこともできます。
大きなリスクが伴うアパマンだけでなく、中古戸建賃貸という選択肢も考えて、物件選びをしてみてください。
2019年10月28日
高橋 淳
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