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今回のコラムは、『大手アパートメーカーが、戸建賃貸になぜ本格参入しないか？』についてです。
そう言ってる私ですが、前職は大手アパートメーカーに、12年間在籍しておりました。
実際に戸建賃貸を建築しなかったかというと、年に1〜2件ペースではありました。
その理由は土地の形状から、アパートを建築した後に中途半端に残地が残ったので、
戸建賃貸も含めて計画したケース。
またもう一つが、新しく建てたアパートの隣に自宅として施主様が住むケース。
上記のようなケースで取り扱う位で、大手アパートメーカーは積極的に戸建賃貸を提案しません。
その理由はなぜか？
一番の理由は事業収支が合わないから、次に建築会社として利益が少ないからです。
この２つの理由、実は密接な関係です。
事業収支が合わない理由は、建築費によるところが大きいですが、かといって建物の
グレードが高いかというと、そういう訳ではありません。
コストについては大きな会社ほど大量発注や建材メーカーも巻き込んだ商品開発等で、
企業努力はしていますが、それ以上に経費がかかってしまいます。
広告宣伝費や大きな組織ほど非生産部門の人員の割合が大きな費用として、利益に
上乗せされます。いくらコストダウンしても、それ以上の粗利が必要な為に、戸建賃貸で
提案しようとしても、とてもお客様に提案できる事業収支にはなりません。
それを提案できるようにする為には、アパートと組み合わせたり複数棟にする以外はないのです。
また建築会社の利益に関してですが、私がいた会社は営業部門の人員が多く、私は設計職
でしたが設計担当一人に対して、営業担当は6人換算でした。
私は管理職でしたが、部下が多い時は5人いましたので、換算すると営業担当は30人です。
そういった中で行われていたのは、「3000万円以下の案件は狙うな！狙うのは1億円以上だ!」と、
そんなことが営業部門では目標とされておりました。
そして営業担当の歩合給も売上金額に応じた割合なので、規模が小さくても大きくても
営業としての仕事に大差がない以上、大きな金額を取り扱った方が良いという思考になって
しまいます。
設計部門は毎日のように提案するプランを作成して忙しかったので、小さい案件は私の手元に
来る前に営業部門の課長が却下してました。
会社として経営効率を求めるなら致し方ないですが、これが大手アパートメーカーの実態です。
私自身、多い時は月に100戸位の完成検査をしてましたが、商品によって外観デザインや間取りは
違うものの、管理上の原状回復や修繕の為に、使用している建材も統一されていたので、
中に入ると全て同じ、どこを切っても同じ顔の金太郎飴のようなイメージでした。
大量供給の危機感は、肌身に感じておりました。
ただし大手アパートメーカーは、建築し続けていかないと存続出来ません。
今後も世の中の賃貸環境がどう変化しようと、大量供給していかなければいかない宿命です。
賢明なコラムの読者の方であれば、おのずと分かると思います。
その中で戸建賃貸という選択肢は、今後も大手アパートメーカーが参入しづらい背景から
大量供給されることはないでしょう。
ただし戸建賃貸もパートナー選びが大切です。
良いパートナーを選んで、あなたの土地がよりベストな活用となるよう、今後も関連する
コラムを配信していきます。
2013年11月14日
岡
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