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今年に入り、
「融資がおりなくて、物件が買えない。」
という声をよく聞きます。
法定耐用年数や担保評価、事業性、属性がこれまで以上に重要視され、ある程度の自己資金を入れないと、融資は出さないというスタンスの銀行が増えているからです。
この市況に、これまで1棟ものを取り扱っていた不動産会社は、自己資金が少なくても購入できる、区分や戸建といった小規模物件を取り扱い始めているようです。
今回の戸建レポートでは、今後の投資の幅を広げる意味で、築古区分マンションと築古戸建賃貸を比較してみましょう。
【条件】
物件価格500万円
自己資金100万円
借入400万円
金利1.7％
期間10年
家賃6万円
月の返済額36,270円
戸建賃貸の場合、シンプルに6万円から返済額36,270円を差し引いた額23,730円が毎月の手残りとなります。（固都税・火災保険は除きます。）
一方、区分マンションの場合、戸建賃貸の手残りから更に管理費・修繕積立金の支払いが生じます。
これらの額はマンションごとに異なりますが、ここでは家賃の30％で計算します。
すると、区分マンションでは
23,730円−6万×0.3＝5,730円
しか手元に残らないのです。
室内のトラブルが発生すれば、あっという間に持ち出しが出てしまいますね。
このように、区分マンションはランニングコストが高いのに比べ、戸建賃貸は非常に安く済みます。
長期保有を求めている投資家にとって運営費の安さは、戸建賃貸投資の最大の魅力となるのではないでしょうか。
これがアパマンなら、更に運営費はあがります。
日常清掃、定期清掃、消防点検、貯水槽清掃、エレベーターがあれば、毎月の点検費とそれなりに支出が多くなるからです。
戸建なら、建物だけではなく土地自体を貸すことで、草むしり等も賃借人にやってもらえることでしょう。
もちろん、戸建賃貸、区分、アパマンそれぞれにメリット・デメリットはあるものです。
その中でも、運営経費の観点から見た場合、戸建賃貸は最も優れた投資法の一つになるでしょう。
手間をかけずに安定した収入を得たい人には、戸建賃貸はピッタリな投資法です。
2018年10月29日
高橋 淳
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