完全セミオーダー戸建賃貸

2014年4月26日（土）、東京都杉並区にて、戸建賃貸完成見学会を開催いたします。
今回は、借地を利用した戸建賃貸です。

また、先着15名限定企画として、土地活用勉強会「企画秘話からペット飼育物件のポイントまで」を同時開催。
⇒満席につき、受付終了いたしました！

もし、あなたが、

とお考えであれば、今回の見学会は、またとない機会となります。

今回の見学会にも最新の賃貸経ノウハウを詰め込みました。人数限定かつ完全予約制の見学会ですので、定員になる前に、今すぐスケジュールを確認いただき、ご参加予約をおすすめいたします。

借地でも賃貸経営はできる!?

今回のクライアント様は、親族より土地を借りての賃貸事業を考えていました。

ご親族との土地賃貸借契約についてはクライアント様が独力で進めたのですが、今回のコンサルティング企画を通じて、改めて再確認したことがあります。

それは 【土地活用は何も所有権に限らない】 ということです。

まず借地は権利関係の複雑さから、敬遠される傾向にありますが、場合によっては、所有権に勝るメリットを得られる可能性があるのです。

まず借地を持つことでかかる経費は、どういったものがあるでしょうか。
一般的に地代、権利金、更新料といったものがあります(その他にも名義変更料や建替え承諾料等があり、借地の権利状況により変わります)。

これら借地に対する経費を知識が分かれば、安定的な賃貸経営が成り立つのか、事業収支のシミュレーションが可能になります。また、事業を進めるかどうかを判断することができます。

手元に入ってくる賃料は所有権であっても、借地権であっても変わりません。

従って支出と取得コストが抑えられていれば、手元に残るお金は多くなります。

クライアント様は、当社が行ったプランニング案に対して、ご自身で地代、権利金、更新料等を合わせてシミュレーションを行った結果、事業を前に進めることを決断されました。

そして初めてのご相談から約1年の歳月を持って、計画は進んでいったのです。

建築費高騰との戦い！

相談を受けたのが2012年の冬。ちょうど民主党から自民党への政権交代の時期です。

それまで経済状態は先行き不透明で、景気のいい話を聞くことはありませんでした。それは建築業界も同じことでした。

不動産投資を成功させるには、建築価格を抑えることが非常に重要なポイントの一つです。
それまで景気は停滞していたため、建築単価は抑えられ、ある程度、建築費用の目安はつきやすいものでした。

ところが政権が自民党に変わり、安倍首相がデフレ脱却・無制限の量的緩和策を発表し、景気は上向きました。

そして2020年東京オリンピック開催が決定。これが景気回復のさらなる追い風にもなり、景気がより上向きました。

しかし、このビッグニュースはこれから建物を建築しようとしている人を直撃することになります。

それは職人単価の高騰を招く結果となったのです。さらに消費税増税前の駆け込み需要が、事態をより一層深刻なものにしてしまったのです。

クライアント様に企画を提示したのが2012年。親族といえども土地の貸し借りの条件が合わなかったのでしょう。そのクライアント様とは前に進まない状態が1年近く続きました。

その間一年で社会情勢は劇的に変わってしまい、当時提案した建築費で建設することが難しい状態となっていました。

これらの状況を踏まえ工務店との打ち合わせを密に行い、建築価格の高騰、工期の遅延を回避しました。このような状況下で得た建築会社を選ぶポイントは以下のとおりです。

■ 年間受注件数が安定していること

建築会社選定において、根拠のない価格交渉は、まず相手にされることはありません。では根拠ある価格を提示した場合、大幅な価格交渉が可能なのでしょうか？実はそれにも限界があります。

建築会社にとって、値下げは営業利益の減少を意味します。
それによって職人や社員に支払い経費、材料の仕入れに制限がでることや、施工期間中に発生するリスクを、通常より多く建築会社は背負わなければなりません。

またその取引が単発なものであればなおさら、建築会社にとって何のための利益減なのか、何のために受注するのか、まったく意味のない請負建築となってしまいます。

これらのことから、値下げ交渉は難しいのが現実です。

しかし年間の建築棟数が安定している建築会社は、部材業社、メーカーに対して一定の交渉力があり、そして案件ごとに仕入れるのではなく、まとめて複数棟分仕入れることでコスト削減を実現しているのです。

そして建築施工下請業者・職人の観点からは、複数棟の現場があるということは仕事が途切れないということです。職人の世界は浮き沈みのある業界です。複数棟現場で契約を結ぶことで、仕事が途切れない安心と引き換えに、単価を交渉することになります。

そして現場に入れる建築施工下請業者・職人を抱えるということは、全体の工程も管理することができ、結果として遅延なく工事が完了することになるのです。

■ 自社で設備施工をできること

これはメーカーによる責任施工は経験上、施工費用が高くなる傾向にあるからです。
メーカー、商社にとって面倒な見積もり、現地調査を建築会社で行い、材料のみを仕入れることで、メーカー側に支払う人工、経費を削減できます。そして建築会社が自社で人工、経費の部分をコントロール出来るようになるのです。

この企画では基礎工事業、足場業者、職人、建築全般部材等を確保するのに、苦労の連続でした。仮設トイレが入らないといった笑話も、見学会当時お話いたします。

ペット飼育の常識・非常識!?

人口は2015年より少なくなるという統計データがあります。人口が少なくなれば、賃貸経営に影響がでることは、火を見るより明らかです。

今後の賃貸経営はいかにリスク管理を行い、幅広い層の入居者を受け入れてられるかが、鍵となります。

そこで今回は、戸建賃貸の入居希望者にニーズのあるペット共生型賃貸として募集することになりました。

ペット共生型賃貸物件を提供するにあたり、クライアント様には多くのデメリットが伴います。

特に大きいのは建物に対する傷や動物の臭いによって、高額な原状回復費用が発生することです。退去の都度、高額な原状回復費用がかかってしまっては、投資に対する利益は少なくなってしまいます。

そこで建物には、硬度の高い建具、1枚単位から施工できるフロアタイルを使用し建物への傷をカバーすることにしました。

また、入居審査では

・ペット飼育歴
・入居人員
・同居人は仕事をしているのか
・どのような勤務形態であるか

重点的にヒアリングすることで、ペットの扱いに慣れている方なのか、ペットの面倒を見る時間が作れる方なのかを判断しました。

今回、募集にあたりポイントとしたのが、「複数頭飼育可、大型犬可」という点です。一般的なペット飼育物件は小型犬のみを飼育可としています。

これは小型犬であれば、建物に与える損傷は軽微なものと想定しているためです。その点については確かに間違いではありません。

しかし世間で言われているほど、大型犬は賃貸物件には不向きなのでしょうか？実はその常識はまったく逆なのです。

まず大型犬は賢い犬種が多く、しつけがしやすいのです。そして大型犬を飼育するにはお金がかかることから、比較的裕福な属性の方が多く、賃貸経営における属性判断では優良なお客様となるのです。

これらのハード面、ソフト面のリスク管理を行い、近隣にはないオンリーワンの入居募集条件を作り上げました。

建具は金属でこすってもほとんど傷がつきません(上記は傷に見えますが、金属が摩耗してできたものです。拭き取ることで、元に戻ります）。

床はフローリング、クッションフロアより強度のあるフロアタイルを使用。滑り止め加工の接着剤が不要のフロアタイルですので、万が一傷がついてしまった場合でも、容易に交換が可能です。

そんなペット共生戸建賃貸がいよいよ竣工します。
今回もクライアント様にお願いし、見学会として一日だけ会場としてお借りすることができました。

実際に自分で足を運び現場を見ることで、アパマン経営のアイデアが浮かぶことは多いものです。
それは、現場でご自身の土地やアパマンに当てはめることで、イメージやしやすくなるからです。
常に最新の土地活用方法であなた様の来場をお待ちしております。

当日の完成見学会の開催要項は下記の通りです。

＞＞案内図はこちらから

繰り返しになりますが、もし、あなたが

とお考えであれば、またとない機会となります。

「百聞は一見にしかず」ということわざがありますが、実際に自分でたくさんの建物を見て勉強することが、今後のアパ・マン経営においてとても重要なことです。

もし、あなたが、

という疑問やお悩みをお持ちであれば、今回の完成見学会は必見の内容です。

完成した建物を見学できるのは4月26日(土)の1日限り！強引な売り込みも一切ありませんので、安心してお越し下さい。

今回は100組以上の参加が予想されますが、見学できるスペースは広くはありませんので、一度にご来場されても、ゆっくりご覧いただくことができません。

また、近隣の方へ迷惑をかけることは避けたいと考えておりますので、参加ご希望の方は、完成見学会参加申込フォームに必要事項をご記入の上今すぐお申込ください。

それではあなたからのご参加をお待ちしております。

コンサルティング事業部
高橋　淳

追伸：１

当日、参加者限定にて、コンサルティングスタッフによる無料相談会を実施いたします。（お一人様30分間まで）

といった不安を抱えておられるのであれば、遠慮なく無料相談をご利用ください。
ご相談されることで何らかの気づきや発見が得られることをお約束します。

また、空室対策・管理相談も同時に開催いたします。

というようなお悩みに対してアドバイスさせていただきますので、どしどしご相談ください。

ただし、土地活用無料相談につきましては下記条件に該当する方を対象とさせていただきます。

●土地をお持ちの方

土地をお持ちの方は、次の7つの条件を満たしている方を対象とさせていただきます。

●土地を持っていない方

土地を持っていない方は、次の3つの条件を満たしている方を対象とさせていただきます。

当日は混雑が予想されます。

無料相談ご希望の方は、相談希望時間をあらかじめ記入の上お申込ください。

追伸：２

「見学会に参加すると売り込まれるんじゃないかと不安で…」

という方もご安心ください。
当社では強引な売り込み営業は一切しておりません。

「それでも、まだ信用できないのでちょっと今回は…」
という方は、まずは過去の完成会見学者、戸建賃貸オーナーからのアンケート結果や施工事例、戸建賃貸無料カタログなどをご覧ください。